מכירת נכס נדל"ן בישראל עשויה להיות כרוכה בתשלום מס שבח, תלוי במספר גורמים ותנאים. מס שבח הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס נדל"ן, כלומר ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי למחיר המכירה, לאחר הפחתת הוצאות שונות הקשורות לנכס
מכירת דירה שנייה או יותר
כאשר המוכר מחזיק ביותר מדירה אחת, הוא יחויב בדרך כלל בתשלום מס שבח על מכירת הדירה השנייה והלאה. חוק מיסוי מקרקעין קובע, שמוכר יכול להיות פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה אחת ל-18 חודשים, אך אם יש לו דירות נוספות, מכירתן תהיה חייבת במס.
מכירת נכס שאינו דירת מגורים
אם הנכס הנמכר אינו מוגדר כדירת מגורים, למשל נכס מסחרי, קרקע או מחסן, המוכר יחויב בתשלום מס שבח. נכסים שאינם דירות מגורים אינם זכאים לפטורים הקיימים לדירות מגורים, והם חייבים במס על פי חוק.
מכירת דירת מגורים שנרכשה לאחר 1 בינואר 2014
רפורמת המס שנכנסה לתוקף בתחילת 2014 שינתה את הכללים לגבי פטור ממס שבח. מכירת דירות שנרכשו לאחר תאריך זה מחויבת במס שבח, אם כי ישנן הקלות והנחות מסוימות. לדוגמה, המוכר יכול להיות זכאי לפריסה של המס על פני מספר שנים, או לנצל את מסלולי הפחתות המס לפי תקופות החזקה בנכס.
מכירת דירת ירושה עם חריגה מהרף שמאפשר לקבל פטור
ירושת דירת מגורים יכולה להיות פטורה ממס שבח, אך רק אם היורש עומד בתנאים מסוימים, כמו היותו בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש. במקרה בו המוכר מחזיק ביותר מדירת ירושה אחת או אם קיימות חריגות נוספות, המכירה עשויה להיות חייבת במס שבח.
מכירת נכס שהיו בו השקעות או שיפוצים משמעותיים
כאשר משפרים ומשפצים את הנכס באופן מהותי, ההשבחה עשויה להיחשב כחלק מהרווח החייב במס שבח. הוצאות השיפוץ יכולות להפחית את הרווח החייב במס, אך הן חייבות להיות מתועדות ומוכחות.
מכירת נכס לאחר פחות מ-4 שנים החזקה בו
אם המוכר מחזיק בנכס פחות מ-4 שנים, המכירה עשויה להיות חייבת במס שבח, במיוחד אם מדובר בדירות להשקעה ולא דירות מגורים ראשונות. במקרים שבהם לא בטוחים לגבי התאריך, אפשר לבחון את החוזה וההסכמים הקודמים.
לסיכום
ישנם מקרים שונים שבהם מכירת נכס נדל"ן בישראל תחויב במס שבח. אלו כוללים מכירת דירות נוספות, מכירת נכסים שאינם דירות מגורים, מכירת דירות שנרכשו לאחר 1 בינואר 2014, מכירת דירות ירושה עם חריגה ממכסה הפטור, מכירת נכסים לאחר שיפוצים משמעותיים ומכירת נכסים לאחר פחות מ-4 שנים של החזקה בהם. מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום המקרקעין או ביועץ מס כדי להבין את חובות המס המדויקות ואת הדרכים האפשריות להקטנת תשלום המס החוקי.
