אם אתם מוכרים נכס מקרקעין, או כמו שהוא מוכר יותר בציבור – נדל"ן, אתם צריכים לשלם מס שבח. יכול להיות שהמידע הזה חדש לכם, אבל גם אם לא – אתם בוודאי לא מרוצים מהמס, ורוצים לוודא שתשלמו את המינימום ההכרחי.
אבל מה זה בכלל מס שבח? איך עושים את החישוב שלו? והאם כדאי להיעזר באיש מקצוע כמו יועץ מס כדי לעשות את החישוב? את התשובות לכל השאלות הללו תוכלו למצוא פה בטקסט.
מה זה מס שבח?
מס שבח הוא למעשה מס שהמדינה מטילה על הרווח שעשיתם במכירת דירה (כלומר – השבח הוא הרווח). באופן פשוט, מס השבח מחושב לפי ההפרש בין הסכום ששולם בעת קניית הנכס לבין הסכום שהתקבל בעת מכירת הנכס.
אולם, למס השבח יש כל מיני סעיפים שמקנים הנחה בתשלומו. למשל, מס השבח נעשה בצמוד למדד, ולא לפי הסכום האבסולוטי שנוצר. עוד דוגמא היא שיש לעשות קיזוז למס השבח על הוצאות רכישה (כמו שכר עורך דין או מס רכישה) והשבחת הנכס (כמו שיפוץ או השקעה ברכוש ציבורי שמוסיף לשווי הדירה כמו מעלית).
אתם יכולים להבין שגם אם מס השבח הבסיסי נראה מאיים, יש דרכים רבות להקטין אותו, מה שמוביל אותנו לפסקה הבאה.
איך עושים חישוב למס שבח?
את חישוב מס השבח יש לחלק לשני חלקים – חישוב הסכום שיש לשלם, וחישוב הסכום שיש לקזז מהתשלום.
חישוב מס שבח נערך בשיטה לה קוראים בשפה המקצועית "חישוב מס שבח לינארי". מה שעומד מאחורי המונח הזה היא הכוונה שלא היה צריך לשלם מס שבח לתאריך ה- 1.1.2014.
החל משנת 2014, על כל שנה בה הנכס היה ברשות המוכר, עליו לשלם מס שבח בהיקף של עשרים וחמש אחוז מהרווח הנקי (כלומר הרווח שנשאר אחרי ניקוי.
הניסוח יכול להיות קצת מבלבל, ולכן נוסיף פה דוגמא, אותה נחלק לשלבים:
- קניתם נכס בשנת 2012, ואתם מוכרים אותו בשנת 2022.
- הרווח על הנכס היה 2 מיליון ש"ח.
- מחלקים את הרווח באורך הזמן שהנכס היה בידכם (10 שנים, כלומר 200,000 ש"ח)
- מכפילים את התוצאה במספר השנים שהנכס היה חייב במס שבח (8 שנים, כלומר 1.6 מיליון ש"ח).
- מהתוצאה הזו צריך לשלם 25% (כלומר 400,000 ש"ח).
האם כדאי לפנות ליועץ מס כשמחשבים מס שבח?
כדאי מאוד לפנות ליועץ מס כשמחשבים מס שבח, מפני שיש המון תקנות וסעיפים המקנים הנחה במס השבח – שאתם לא מודעים אליהן. יועץ מס יוודא שאתם לא משלמים יותר מס שבח ממה שאתם צריכים.
סיכום
מס שבח הוא עסק מורכב, ולכן רשות המיסים מפעילה סימולטור לחישוב מס השבח. מומלץ בנוסף לפנות ליועץ מס כדאי לוודא שיש לכם את כל הקבלות והמסמכים הדרושים להנחה במס השבח.
