אבנר - השוואת ביטוחי בריאות

מה תפקידו של עורך הדין בעת מכירת דירה?

במסגרת עסקת מכירת דירה יש חשיבות גדולה לליווי המשפטי של כל הצדדים לעסקה. תפקידם של עורכי הדין הוא לשמור על האינטרסים החיוניים של הלקוחות שלהם במסגרת יישום עסקת המכר.  במאמר זה נדון בתפקידו של עורך דין מקרקעין אשר מלווה את הקונה של דירה יד שנייה. נרחיב לגבי תפקידיו לאורך תהליך הרכישה של הנכס, ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים ברכישת הדירה והפעולות הנדרשות.

 

בדיקות משפטיות

עורך דין המלווה את הקונים צריך להתחיל בעבודתו  עוד טרם החתימה על הסכם המכר. תפקידו בשלב הראשוני הוא לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות לקונים, הן בהיבטים המשפטיים והן בהיבטים התכנוניים. ההיבטים המשפטיים שעל עורך דין מכירת דירה לבדוק, כוללים את המצב המשפטי של רישום הזכויות בנכס ואם ישנם שעבודים על הדירה או הערות אזהרה.

הבדיקות נועדו לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים החוקי של הדירה, שהזכויות של המוכר בדירה מאפשרות את מכירתה והיא נקייה ממגבלות ושהסכם המכירה יוכר כלגיטימי מבחינת העברה של הזכויות בנכס. בדיקת הרישומים וההערות נועדה, לוודא שהדירה נקייה משעבודים לצדדים שלישיים, אינה ממושכנת לבנק או לבעלי חוב אחרים המוכר ושהיא לא הובטחה כבר לקונה אחר.

 

בדיקות תכנוניות

כאמור, הבדיקות המקדמיות נוגעות גם להיבטים הנדסיים ותכנוניים של הדירה. לשם כך יש צורך להפיק את נסח הטאבו בהתאם למספר הגוש והחלקה של הדירה. בין היתר עורך הדין של הקונה צריך לבדוק שלדירה ולמבנה כולו ניתן היתר בניה כדין, שייעוד השימוש שאושר הוא אכן למגורים והאם ישנן אי התאמות בין מצב הנכס בפועל ונסח הטאבו, למשל עקב חריגות בניה.

בבדיקת נסח הרישום מלשכת רישום המקרקעין, עורך הדין צריך לוודא שפרטי המוכר ברשומות תואמים למופיע בתעודת הזהות שלו והכתובת הרשומה אכן תואמת את המופיע בנסח הטאבו.

 

ניסוח הסכם המכר

לאחר ביצוע הבדיקות המקדמיות לעורך הדין של הקונה תפקיד חשוב גם בניסוח החוזה ותיקונו. עורך הדין צריך לכלול סעיפים שונים שיבטיחו את זכויותיו של הקונה בדירה,  תוך סיכום על העברה של תשלומי הקנייה באופן מדורג ובמועדים נקובים ,בהתאם להתקדמות בשלבי הרכישה עד להעברת הנכס. ההסכם צריך להיות מותאם לסיכונים הספציפיים הנובעים ממאפייני העסקה.

 

חתימה ולאחר מכן

תפקיד העורך דין גם ללוות את הקונה לחתימה על ההסכם בסיום המשא ומתן. חשוב שלא להשאיר סוגיות לא פתורות לפגישת החתימה ולהגיע לחתימה עם טיוטה סופית ומוסכמת, על מנת שהעסקה לא תתפוצץ ברגע האחרון. לאחר החתימה מתפקידו של העורך דין לוודא את קיומו ולייעץ לקונים כיצד לפעול במידה והמוכר אינו ממלא אחר הסיכומים.

 

סיכום תקפיד העורך דין

לסיכום הנושא, במאמר זה דנו בתפקידו של עורך הדין המלווה את הקונים של דירה. כפי שציינו, הליווי המשפטי מתחיל בביצוע בדיקות מקדמיות. לאחר מכן תפקידו של עורך הדין הוא לנסח ולתקן את הסכם המכר באופן שיספק הגנה מסיכונים לקונה. העורך דין מלווה את החתימה עצמה ומוודא את תקינות הפרטים והחתימות. הליווי ממשיך עד לסיום התהליך וקבלת הנכס.

מכירת דירה