משימת מכירת בית בישראל לא תמיד פשוטה ולרוב כרוחה בקשיים שיהפכו את התהליך לארוך ומייגע. במסגרת חוק מיסוי מקרקעין על כל פעולה בתחום המקרקעין יש חובה בתשלום מס למעט מספר פעולות מעטות שהוגדרו בחוק שלגביהם נקבעו תנאים מפורטים לצורך קבלת פטור מתשלום מס, כשאחת מהן, וחשובה מיוחד, היא קבלת דירת ירושה.
על פי החוק, קבלת דירת ירושה היא אינה מכירה ועל כן למרות שבדומה למכירה, בוצעה כאן העברה של זכויות הבעלות על הדירה, אך במקרה הירושה אין מדובר במכירה. הדרך הקלה ביותר לנווט בין חוקי המס השונים, החוזים המשפטיים, לוחות זמנים להגשה ותשלום היא לתכנן הכל מראש, לדעת מה חשוב לשאול ולהתייעץ עורך דין מקרקעין.
לפני מכירת דירת ירושה, יש צורך לקחת בחשבון מספר דברים בעת מכירת נכס בישראל
- כמו שצוין, בישראל לא קיים מס עזבון או ירושה, לכן אם אתה יורש דירה, ניתן לרשום אותה על שמך ללא התחייבות לתשלום מיסים.
- אם קיבלת דירה בירושה ואתה מעוניין במכירה של דירה נוספת בעתיד הקרוב, חשוב לבצע מראש תכנון מס על מנת להבין מהו סדר המכירה הנכון של הנכסים כדי לצמצם את התחייבויות המס העתידיות.
- בנוסף, אין צורך בתשלום מס על רווחי הון במידה והורה נותן דירה לילד שלו במתנה. בסופו של דבר, הילד יצטרך לשלם 1/3 ממס הרכישה.
- על פי החוק בישראל, כל עסקת נדל"ן כולל תשלום עבור 2 מיסים שונים: מס רכישה שישולם על ידי רוכש הנכס ומס רווח הון שמשלם המוכר.
- מוכרים אשר בבעלותם דירה אחת, זכאים לפטור ממס רווחי הון פעם בשנה וחצי. מוכרי נכסים אשר בבעלותם יותר מדירה אחת זכאים לפטור ממס רווחי הון פעם בארבע שנים.
- רשויות המס בישראל אינן מפרידות בין בני המשפחה בכל הקשור לבעלות על דירות ולכן התא המשפחתי הגרעיני נחשב ליחידה אחת. המשמעות היא שאם בתוך התא המשפחתי הגרעיני קיימים מספר דירות, רשויות המס יראו זאת כיחידה אחת המחזיקה כמספר דירות שונות ובהתאם לך תתקבל הזכות מפטור חס רווחי הון – לכן מומלץ לתכנן מראש את מכירות הדירות בהתאם לפטור ממס רווח ההון לו אתם זכאים.
- במידה והדירה נמכרת בהפסד, לא כדאי לבקש את הפטור כדי להשתמש בפטור לו אתם זכאים עבור מכירה אחרת גם אם אינה נמצאת בטווח הזמן המוגדר.
- אם הדירה כן נמכרת ברווח, ניתן להוזיל את גודל תשלום המס על ידי קיזוז ההוצאות השונות בגין מכירת הדירה – שכר טרחה של סוכני נדל"ן מרכישת הדירה ומכירתו, ריביות ששולמו על המשכנתא, שכר טרחה משפטי, מס הרכישה ושיפורים שונים שנעשו דירה. לכן חשוב לשמור את הקבלות מכל העסקאות והשיפוצים השונים שבוצעו בעסקה זו.
